樓市關鍵詞之“國家級新區”

國家級新區，是指新區的成立乃至于開發建設上升為國家戰略，總體發展目標、發展定位等由國務院統一進行規劃和審批，相關特殊優惠政策和權限由國務院直接批復，在轄區內實行更加開放和優惠的特殊政策，鼓勵新區進行各項制度改革與創新的探索工作。

7月2日，國務院正式批復同意設立南京江北新區。至此，南京江北新區建設上升為國家戰略，成為全國第13個、江蘇省首個國家級新區。

政策紅利吸引眾多投資客來這里購房，江北的房價也開始直線飆升，大華錦繡華城從年初的10200元/平方米，上漲到目前的14500元/平方米，以42.16%的漲幅成為今年以來的漲價冠軍；明發云庭從年初的11500元/平方米，漲到15500元/平方米，漲幅高達34.78%；正榮潤江城單價已破2萬元/平方米。華府國際、招商蘭溪谷、美麟香漫山的漲幅也都超過了20%。

點評：在國家批復的新區中，既有成功的案例，也有失敗的。國家級新區的房地產能否實現快速增長，要看新區原有存量和需求兩個指標。有的新區本身存量不大，新區的成立能夠帶動需求，因此房地產市場會繁榮；而有的新區房地產本身就有過剩的趨勢，即便是獲批國家級新區，也難以刺激房價上漲。江北的房價今年一直在瘋漲，政策、交通各項利好政策已經透支，未來江北房價如何還真不好說。

樓市關鍵詞之“地王”

2015年可謂“地王”年，各地地王頻出，土地市場一派火熱。一線和核心二線城市“偏遠”地區土地被頻頻拍出天價,地價與周邊房價“倒掛”的情況屢見不鮮。房企在一二線城市的土地市場競爭已經愈發呈現白熱化趨勢。

另外，隨著土地價格飛漲，“面粉貴過面包”已成常態，此種市場環境下，單一企業拿下地王的風險越來越大，更多的企業選擇組成聯合體共同拿下地王項目，國企、央企拿地優勢日漸顯現。

點評：市場經濟 條件下,一個愿買,一個愿賣,"地王"原本無可厚非。但"地王"頻出可能推動房價持續上漲,抵消房地產調控政策的效力,不利于實體經濟發展。另一方面，“地王”迭出狂歡背后是風險聚集存隱憂，房企蜂擁“搶地”，風險也由此聚集?！芭牡厍巴纯嗳?，拍地后痛苦三年?！遍_發商看似戲謔之語的背后，是殘酷的行業現實。

樓市關鍵詞之“房價”

12月1日,機構發布的中國城市住宅價格指數報告顯示,11月份,中國城市住房(一手房)價格指數為1105.4點,指數較上月上升3.4點。這意味著,今年4月以來,一手房價格已經持續8個月保持上漲。同時，數據顯示，南京自今年3月份以來，房價已連續9個月上漲。

點評:南京房價依然處于上升通道，明年上半年應無大礙，但領漲全國讓人擔憂，畢竟城市規模、市民收入、人口增量、經濟成長都不足以支撐南京房價在全國名列前茅。

 樓市關鍵詞之“房企突圍”

在房地產金融化年代，房地產開發商不再只是從事商品住宅開發，還得思考如何通過資本運作把公司市值做大，大型房企在這方面走得更為堅決。

萬達商業與富力地產籌劃回歸A股，萬科、中海、碧桂園的物業服務尋求分拆上市，碧桂園的教育業務、恒大的礦泉水等非地產業務也試圖通過分拆實現在A股上市。一時間，資本運作成為地產大佬最熱衷的事情。

而中小房企則在轉型方面選擇抱團、瘦身或者脫離房地產行業等方式。

隨著房地產行業發展進入新常態,越來越多的房企開始尋求多元化發展。多元化的戰略調整有利于企業增加資產組合種類,減輕經營風險。

點評:房企馬太效應越發明顯。少數一線房企，利用自身的資源、渠道、品牌優勢，不斷擴大市場占有率；部分二線開發商，通過一些營銷創新、經營策略，縮小與一線房企的差距；此外，還有另一些因墨守成規而被逐步“邊緣化”的房企，被迫逐步淡出市場只是時間問題。

樓市關鍵詞之“去庫存”

財政部等5月提出，鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理，這部分公共租賃住房納入住房保障規劃。中央經濟工作會議明確要求，化解房地產庫存將是2016年經濟社會發展五大任務之一。與此同時，中央城市工作會議也對此做出有力部署。

另外，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為10.0、12.2和18.9個月。如何化解房地產的庫存，成了當前樓市所面臨的一個重要的命題。目前房地產去庫存已經有一系列政策儲備，包括提高保障房配給的貨幣化占有率、非限購城市政策自調整、戶籍制度改革、提高公積金使用效率等。

點評:“多買房、少建房”，政府“房產觀”也要調整?！白夥坎蝗缳I房”、“不小心成了房東”……從“剛需”的未婚夫婦到開發商和炒房者，長期以來支配我國房地產市場的一系列觀念，將在“去庫存”殲滅戰中改變。

樓市關鍵詞之“閃電盤”

但近年來，越來越多的項目 在不斷縮短開發周期，同時將推盤速度提檔。不難看出，不少房企愈發偏愛于這種節奏。

一般來說，開發商從拿地到開發，到入市銷售，平均周期大概需要1年到18個月的時間，有的甚至更長。

從表面上看，“閃電盤”模式似乎會增加資金成本壓力，但事實上，這種模式通過采取快速拿地、快速開發以及快速銷售的模式，來實現現金流快速流通，從而控制資金成本。

另外，最明顯的改變以前是開發商在拿地以后才開始進行項目定位、規劃等，現在只要政府對外公布了土地情況，或者進行招拍掛的同時，開發商就已經在做這些工作了，等拿到地，就只是辦理相關手續和開發，如此一來，拿地后快速開發上市，時間上是很充分的。

 點評：頻奪地、搶開工、快銷售開發商今年似乎開啟了閃電模式。畢竟，房地產是資金密集型行業，資金運作是重中之重。高杠桿、高周轉、快速銷售恰恰能有效規避市場和政策的風險。但要注意的是高周轉的同時能否保證房屋質量，開發樓盤的品質必須經受時間考驗。

樓市關鍵詞之“收購兼并潮”

2015年，萬科、萬達、恒大、保利等全國性房企相繼對外展示了它們的并購和整合野心。

進入白銀時代的房地產行業未來行業集中度將不斷提高,樓市的調整導致更多中小房企退出房地產或被收購,房地產行業呈現規?；奂c并購頻發的局面。種種跡象表明，未來房企想活得更好，只有強強聯合這條路可走。

一方面，當前的地價實在偏高，尤其是一二線重點城市的地塊爭奪尤為激烈，高企的地價讓諸多房企日漸謹慎。另一方面，行業換擋，洗牌加速，通過收購方式補充資源不失為一種更快捷的手段。

點評：當下一些逐漸退出房產界的外行房產商，沒在任何領域進行深耕，再加上財務壓力越來越大，這種企業很容易被市場淘汰。未來房企想活得更好，只有強強聯合這條路可走?；蛟S，“大象”們的并購與整合只是時間問題。

樓市關鍵詞之“O2O”

萬科、中海、龍湖、中航等開發商均已推出社區生活APP。在當今“互聯網+”時代，擁有巨大潛力的房地產O2O市場，成為眾多房企布局焦點，與早期借助O2O實現營銷不同，越來越多房企以O2O模式深度挖掘互聯網創新和房地產的契合點，尋找新的商業模式和利潤增長點。

房企發展O2O的優勢主要在于存量現有的社區，尤其是大型房企如萬科、綠地、恒大等項目多，分布廣泛；中海、綠城等房企的社區偏中高端，業主消費能力較強。這將是房企發展的社區O2O的基礎，也是開發商轉型服務商的方向之一 。

點評：過去十多年，房企單純依靠地產開發就已經賺得盆滿缽滿。但地產開發的黃金時代已經結束，隨著二手房市場的興起，未來對新建住房的需求量會逐步降低，房企必須尋求地產開發以外的盈利點，社區O2O無疑為一個很好的利益點。但傳統開發商、專業物業服務商、互聯網公司等都在爭奪社區市場，未來的競爭格局將會是由‘百花齊放’格局到‘寡頭’格局，最終競爭點將聚焦到專業、規模、資本、品牌等核心要素上。

樓市關鍵詞之“房地產眾籌”

由于供求關系的逆轉，住宅地產市場在一線城市外的地方大多轉變成了買方市場，開發商們遭遇住宅寒冬，一直希望可以找點啥創新的東西可以刺激刺激銷售。而互聯網金融又這么火，所以2015年開發商的眼光們自然地聚焦到 P2P 和眾籌這塊來了。

進入2015年以來，房企“眾籌”事件陸續上演，起先僅是小范圍小打小鬧的營銷噱頭，而近期開發商將眾籌之勢愈演愈烈。包括碧桂園、萬達、萬科等巨頭房企面開始著力打造眾籌項目。但形式各有不同，有的是純粹的互聯網金融產品，有的是金融產品＋實體。

尤其在從今年5月開始，平安、綠地、萬科、碧桂園等共同打造了中國首個房地產眾籌聯盟。6月，萬達推出首個商業地產眾籌項目“穩賺1號”，7月15日，諾亞財富旗下的諾亞“員工寶”與華遠地產在京宣布，雙方將聯合推出房地產眾籌項目。

 點評:如今房地產眾籌快速發展的原因顯而易見。房企在原有營銷目的之外，開始探索眾籌的真正意義，結合互聯網金融推出各種產品。這些產品中有的是真正的通過金融進行融資，有的卻還是以金融理財的名義，以達到項目營銷蓄客去化的目的，各位投資者還需要擦亮眼睛。

樓市關鍵詞之“不動產登記”

不動產登記的情況總能引起社會關注，其可以在一定程度上避免貪腐發生，這就注定了它會不斷受到關注。2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》將正式施行，據此，包括集體土地、房屋建筑所有權等在內的十類不動產將在全國范圍內進行統一登記。

點評：不動產登記確實全面啟動了，但是這次的不動產登記目的是防腐而不是房價，期待中國房價因不動產登記而大變是不可能的。